La tutela del acreedor ante el perjuicio de la hipoteca inmobiliaria

Bajo el título "La tutela del acreedor ante el perjuicio de la hipoteca inmobiliaria", pretende este trabajo ofrecer una visión panorámica de los medios de reacción con que cuenta el acreedor hipotecario, mientras se halla la obligación garantizada con hipoteca pendiente de vencimiento, ante aquellos hechos que, deteriorando el objeto hipotecado, generen en el mismo una disminución de valor reduciendo con ello su eficacia como garantía real del crédito. Tras definir qué compone el objeto de la hipoteca inmobiliaria, se analizan, en primer lugar, los medios defensivos legalmente previstos. Entre ellos, ocupa un lugar principal la acción que ante los menoscabos imputables al dueño del bien hipotecado recoge el artículo 117 de la Ley Hipotecaria. Su examen se aborda con profundidad, dada su condición de único mecanismo tutelar frente a deterioros inserto en la configuración institucional de la hipoteca. A continuación, se procede a la búsqueda de otros modos de reacción ofrecidos por el ordenamiento jurídico, ya sea dentro de normas protectoras de todo acreedor, ya dentro de la genérica protección de los derechos reales, o bien dentro de la normativa sectorial aplicable a determinados créditos hipotecarios que sirven de cobertura a títulos que circulan en el mercado hipotecario. Completado el recorrido por los elementos integrantes de la tutela legalmente prevista, finaliza el trabajo con un repaso a los pactos con los que el acreedor suele reforzar la protección legal analizada. El objetivo en esta última parte es sentar ciertas pautas de validez y eficacia, real y obligacional, de los acuerdos examinados y, sobre todo, reflexionar sobre su efectividad y razón de ser, habida cuenta del amplio abanico de situaciones ya cubiertas desde la normativa examinada. Todo ello sin olvidar, sobre todo, que la proliferación de pactos superfluos, lejos de complementar la garantía, entorpece su constitución y funcionamiento, restando agilidad a la hipoteca, lo cual, contra el efecto pretendido por el acreedor, va en detrimento de la seguridad ofrecida por este derecho real de garantía.